基于年租制的集体经营性建设用地流转思路及估价方法探讨

王昕; 刘忠友; 黄平; 任国业; 蒋梓淳; 《四川农业科技 》 2021

摘要：随着农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革的深入推进,相关地类入市交易将日益常态化,因此在相关配套制度进一步完善的同时,有必要对其流转价格本质、流转方式及估价方法进行先期研究。从分析集体经营性建设用地入市所应规避的一些问题入手,文章研究了采用年租制化解其流转风险的可行性,并以此为背景探讨了基于收益还原法的可变年期土地流转思路和估价方法。在年租制模式下,土地使用人在承租期的前期阶段支付地租的压力较小,但承租期过长的话,后期阶段的地租负担会趋于沉重,促使承租者合理确定承租期。调租周期的确定对于土地年租金影响明显,调租周期不同,年租金也不同。以年租制模式推进集体经营性建设用地上市流转,能确保集体经营性建设用地的使用弹性和增益空间。灵活的租赁期限和调租期设定,能促进集体土地资源的合理流转和高效利用。基于收益还原法的集体经营性建设用地的流转估价模型是合理可行的,能为集体建设用地所有方开展相关流转活动提供合理的价格依据,更有利于推动乡村振兴的实施和城乡土地资源合理有序流动。

关键词： 集体经营性建设用地入市改革 流转方式 年租制 收益还原法 估价方法 承租期 调租周期 乡村振兴